離婚と名義変更

離婚に際して、不動産の名義変更(所有権移転登記)ができるかという質問をよく頂きます。
この場合に考えなくてはならいのは、住宅ローンが残っているのか、完済しているのかです。

住宅ローンが残っている場合の名義変更の可否

「住宅ローンが残っていると名義変更(所有権の移転登記)ができない!」と言われます。
実はこれ、正しいようで正しくありません。
なぜなら、住宅ローンが残っていても名義変更(所有権の移転登記)自体は「可能」だからです。
ただ、銀行の住宅ローン契約約款には、銀行に無断で名義変更(所有権の移転登記等)した場合には残りの住宅ローンを一括請求する(可能性がある)と書かれているのが一般的で、そのため住宅ローン返済中の名義変更(所有権移転登記)は避けられているというのが実情です。

銀行が名義変更を認めるか否か

銀行が住宅ローンの一括請求をするのは、あくまで無断で名義変更(所有権移転登記)をした場合です。であれば銀行の承諾を得れば問題ないように思いますが、話はそう簡単にはいきません。
銀行によっても対応は異なりますが、銀行にとっては名義変更(所有権移転登記)を承諾する積極的なメリットがある訳ではありませんから、単に「認めない」とだけつれない回答をされる場合もありますし、認める場合でも名義変更によって不動産の所有者となる方の収入などを判断して、住宅ローンの借り換えとともに名義変更を承諾する場合などもあるようです。

住宅ローンが残っている場合の名義変更の方法

住宅ローンが残っている場合の名義変更(所有権移転登記)の方法ですが、まとめると以下2の方法があります。

  1. 住宅ローンを完済してから登記
  2. 住宅ローン支払途中に登記

これらの方法の注意点などを詳しくご説明します。

住宅ローンを完済してから名義変更

住宅ローンを完済すれば、もちろん名義変更のための銀行の承諾は不要ですので、いつでも名義変更することが可能です。
ただこの場合、離婚から相当期間経過していることが想定されますので、その間の取り決め(通知義務など)が重要になります。
また、離婚に際して第三者(親など)からお金を借り、一括返済(繰上返済)して名義変更するという方法もあります。

住宅ローン支払途中に名義変更

この場合は、将来的に銀行など(住宅ローン債権者)から残りの住宅ローンの一括返済を請求されることがリスクとなります。
このとき気になるのが、”名義変更した事実が必ず銀行の知るところとなるか”についてです。これは一概には言えませんが、銀行は絶えず名義変更の確認(登記の状態の確認)をしいる訳ではありません。また、仮に名義変更の事実が銀行の知るところとなったとしても、必ず残りの住宅ローンの一括返済を求められるという訳でもありません。

専門家の中にはこのような点をふまえて「住宅ローン返済中でも名義変更して大丈夫ですよ!」と言ってくれるところもありますが、リスクとしては容認しておく必要はありますのでご注意ください。

登記をする場所

不動産の名義変更は「法務局」というところで行います。